Afgelopen Prinsjesdag zijn de regels rondom de hypotheek al gepresenteerd. Maar nu 2022 ook daadwerkelijk is afgetrapt, zijn veel van die maatregelen nu ingegaan óf gaat dit binnenkort gebeuren. In dit stuk nemen we je mee in vijf van die wijzigingen en één ongewijzigde maatregel.
Lagere hypotheekrenteaftrek
De hypotheekrenteaftrek wordt alweer enkele jaren afgebouwd. Per 2022 wordt het tarief waartegen hogere inkomens de hypotheekrente mogen aftrekken, nog verder afgebouwd: van 43% naar 40%. Dit betekent dat de netto woonlasten iets stijgen. Deze aftrek heeft ook betrekking op andere zogenaamde grondslagverminderende posten, zoals partneralimentatie, rente over restschulden en financieringskosten bij het afsluiten of oversluiten van een hypotheek.
Hypotheek af- of oversluiten netto duurder per 1 januari 2022 Vanaf dit jaar geldt een lager aftrekpercentage voor de bijkomende financieringskosten voor het afsluiten of oversluiten een hypotheek. Als je meer verdient dan € 69.398, scheelt dat 3% aan de taxatie-, advies- en notariskosten én van een eventuele boeterente.
Dit is ook het geval voor de (financierings)kosten die samenhangen met de eigen woning, met ondernemingsfaciliteiten en met persoonsgebonden kosten (denk aan kosten voor scholing, giften en bepaalde specifieke zorg).
In 2023 daalt het tarief waartegen je in de hoogste schijf kosten mag aftrekken nog verder: naar 37,10%.
Maximale hypotheek afhankelijk van inkomensontwikkeling
De hoogte van de maximale hypotheek is onder andere afhankelijk van het inkomen. In 2022 zijn de leennormen weer iets aangescherpt: als je inkomen in 2022 met 2,2% zou stijgen, kun je hiermee tussen de € 5.000 en € 7.500 extra hypotheek krijgen. Als je inkomen gelijk blijft, dan kun je in 2022 minder hypotheek krijgen dan in 2021. Dat heeft te maken met de gestegen kosten van levensonderhoud als gevolg van de hoge inflatie. Je houdt hierdoor minder over om aan je woonlasten te besteden.
Maximale hypotheek versus huizenprijzen Volgens economen van ING zet de stijging van de huizenprijzen door in 2022. De stijging bedraagt gemiddeld (afhankelijk van de regio) 10% (tegenover 15% in 2021). Dat houdt in dat personen voor hetzelfde geld in 2022 niet langer dezelfde (of een duurdere) woning kunnen kopen. Het aanbod van woningen daalt volgens diezelfde economen ook met 10%.
Verduurzaming van de woning
Voor wie in 2022 in aanmerking wil komen voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), geldt voortaan een hogere grens van € 355.000. Voorheen was dit € 325.000. Als je energiebesparende maatregelen wil financieren met een hypotheek, is de maximale kostengrens nog hoger, namelijk € 376.300. Voor het treffen van energiebesparende voorzieningen kan namelijk tot 6% boven de marktwaarde van de woning worden geleend. Vanaf dit jaar kan dus een duurdere woning worden gefinancierd binnen het vangnet van NHG. En voor een lagere premie: die daalt namelijk van 0,7% naar 0,6%. Deze zogenaamde borgtochtprovisie wordt eenmalig betaald bij het afsluiten van een hypotheek met NHG.
Private-leaseauto
Niet alleen het inkomen, maar ook lopende schulden en andere financiële verplichtingen hebben invloed op de maximale lening. Denk aan alimentatie of een studieschuld. Vanaf 1 april 2022 wordt de maximale hypotheek lager voor wie privé een auto leaset, omdat dan ook het leasecontract zwaarder wordt meegenomen. Dit heeft te maken met dat Bureau Kredietregistratie (BKR) niet langer 65% van het contractbedrag laat meetellen, maar 100%. Vergis je niet: dit kan duizenden euro’s schelen bij het aanvragen van een hypotheek.
De eigenwoningregeling
Op 1 januari 2022 is de fiscale eigenwoningregeling op een aantal punten gewijzigd. Eén van de doelen van deze wijziging is het eerlijker maken van de regeling. De wijzigingen gelden voor partners die samen een woning kopen of voor partners die samen een woning hebben en waarbij één van de partners overlijdt. Laat je goed adviseren over de fiscale gevolgen van eigenwoningbezit, want een verkeerde samenstelling van de hypotheek kan je veel geld kosten.
Het einde van de jubelton (belastingvrij schenken voor een woning) Starters tussen de 18 en 40 jaar oud mogen belastingvrij maximaal € 106.671 ontvangen. Althans, als dit geld wordt gebruikt voor het aankopen of verbeteren van een eigen woning of voor het aflossen op de hypotheek of restschuld. Dit hoeft niet direct te gebeuren, maar wel in het jaar van de schenking of in de twee jaren daarna.
Zoals we in een vorig artikel al schreven, klinkt er al even veel kritiek op deze regel. In het nieuwe coalitieakkoord is nu inderdaad opgenomen dat deze maatregel gaat verdwijnen. Het nieuwe kabinet is voornemens om de jubelton per 1 januari 2024 af te schaffen.
Meer lezen over deze regel? Klik dan hier om het artikel ‘Is de jubelton verleden tijd? Dat zou zomaar kunnen’ te lezen.
Overdrachtsbelasting blijft gelijk
Sinds 2021 geldt voor kopers jonger dan 35 jaar die een woning kopen onder bepaalde voorwaarden een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting. Mensen die niet aan de voorwaarden van de vrijstelling voldoen, maar die wel zelf in de woning gaan wonen, kunnen gebruikmaken van een verlaagd tarief van 2%.
De overdrachtsbelasting en onvoorziene omstandigheden Soms komt dat zelf in de woning wonen er niet van, bijvoorbeeld bij een scheiding, een nieuwe baan of overlijden. In de huidige wettelijke regeling wordt alleen rekening gehouden met dit soort onvoorziene omstandigheden, nadat de overdracht bij de notaris heeft plaatsgevonden. Door een wijziging wordt voortaan echter ook gekeken naar onvoorziene omstandigheden tussen het moment van tekenen van de koopovereenkomst en de overdracht bij de notaris. De kopers hoeven dan niet langer het algemene tarief van 8% te betalen als ze door een onvoorziene omstandigheid niet zelf in de woning kunnen gaan wonen.
Beleggers die dus niet zelf in de woning gaan wonen, moeten wel 8% overdrachtsbelasting betalen. Daarnaast krijgen zij dit jaar te maken met meerdere beperkingen. Zo gaan gemeenten steeds meer over tot een zelfbewoningsplicht. Het doel hiervan is om woningen beschikbaar te houden voor kopers die wél zelf in de woning gaan wonen, zoals starters en doorstromers.
Wirwar aan wijzigingen?
Zie jij toch door de bomen het bos niet meer, of kun je wat hulp gebruiken bij het nemen van financiële beslissingen? Neem dan gerust contact op met één van onze adviseurs.
