Het zijn geen makkelijke tijden voor starters: de huizenprijzen zijn torenhoog en de woningmarkt zit op slot. Dit geldt overigens niet alleen voor starters, maar ook voor doorstromers. Door deze problemen zien we steeds vaker dat familieleden of kennissen met geld op de bank, financiële hulp aanbieden. De zogenaamde familiebank is een lening tussen familieleden of kennissen en kan interessant zijn voor beide partijen.
Voordelen familiebanklening
De familiebank is een constructie waarbij een familielid of kennis aan een huizenkoper geld leent voor de aanschaf of verbetering van de eigen woning. Dit gebeurt met name bij mensen die spaargeld in box 3 of overwaarde op de eigen woning hebben.
Bij een hypotheekrecht (de hypotheek) doet de eigen woning dienst als onderpand voor de geldverstrekker. De lener (en dus eigenaar van de woning) is de hypotheekgever en de geldverstrekker de hypotheeknemer.
Zoals bij een reguliere hypotheek, is de rente gewoon aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Het voordeel voor de geldverstrekker zit hem niet alleen in het geluk van de lener, maar ook in het rendement. Dit is namelijk hoger dan het rendement wanneer het geld op de spaarrekening blijft staan.
Spelregels
Natuurlijk zijn er wel enkele fiscale spelregels waar beide partijen zich aan moeten houden. Zo moet worden vastgelegd dat de lening binnen 30 jaar wordt afgelost, via een lineaire of annuïtaire hypotheekvorm. Zo is de rente aftrekbaar in de belastingaangifte. Ook moet het rentepercentage marktconform zijn. Als er sprake is van een hoger risico (bijvoorbeeld wanneer de geldverstrekker afziet van het hypotheekrecht), accepteert de Belastingdienst
bij uitzondering een hoger rentetarief dan bij een reguliere bank. In dat geval moet de opslag worden afgestemd met de inspecteur, maar doorgaans is 25% van de marktrente reëel. Als de rente te hoog is, is niet de volledige rente aftrekbaar.
Overigens hoeven de afspraken over de lening niet te worden vastgelegd bij de notaris (natuurlijk mag dit wel), maar het is voor beide partijen wel verstandig om de afspraken samen vast te leggen in een overeenkomst. Om te zorgen dat de rente aftrekbaar is, is het verplicht om schriftelijk ook een aflossingsschema op te nemen, zodat iedereen exact weet waar hij/zij aan toe is.
Wederzijds interessant
Via de familiebank kan een deel van de hypotheekbetalingen belastingvrij worden teruggeschonken via de jaarlijkse schenkingsvrijstelling. In 2021 is deze vrijstelling vastgesteld op € 6.604 (inclusief de eenmalige coronabonus van € 1.000). Zo kan het nettoverschil voor de hogere rente worden gecompenseerd, maar eventueel ook alle rente en/of een deel van de aflossing terugvloeien naar ‘het kind’.
Charmante maatwerkconstructie
Vaak wordt via de familiebank een deel van de woningkoopsom gefinancierd, om zo het tekort te overbruggen in wat de lener commercieel kan of wil lenen. Niet elke ‘formele geldverstrekker’ (bank) gaat akkoord met de familiebanklening. En dat akkoord is wel nodig voordat de constructie mag doorgaan.
Al met al is de familiebankhypotheek een prachtige opzet, maar wel een die vraagt om wat maatwerk. Natuurlijk kunnen onze onafhankelijke adviseurs je hierbij helpen, of je ons nou benadert als familiegeldverstrekker of -lener. We helpen jullie graag aan een mooi staaltje maatwerk dat perfect aansluit op jullie situatie en bij jullie wensen.